Langsung ke konten

Simulasi KPR

Hitung perkiraan cicilan bulanan, total bunga, dan jadwal angsuran KPR. Mendukung bunga fixed, floating, dan fixed lalu floating.

Data simulasi

Jumlah uang muka yang Anda bayarkan di awal.

Untuk “fixed lalu floating”, isi suku bunga masa fixed. Untuk “floating”, isi perkiraan rata-rata Anda.

Perkiraan Anda. Bunga floating sebenarnya ditentukan bank dan dapat berubah.

Hasil simulasi

Hasil simulasi merupakan estimasi berdasarkan asumsi yang Anda masukkan dan bukan merupakan penawaran atau persetujuan kredit dari bank mana pun. Cicilan sebenarnya bergantung pada kebijakan bank, biaya, dan suku bunga yang berlaku.

Cara kerja simulasi

Simulasi ini memakai metode anuitas, yaitu cicilan bulanan yang sama besar selama suku bunga tidak berubah. Di awal tenor, sebagian besar cicilan dipakai untuk membayar bunga; semakin lama, porsi pokok semakin besar.

Untuk skema fixed lalu floating, cicilan dihitung ulang ketika masa fixed berakhir: sisa pinjaman dibagi ke sisa tenor dengan suku bunga floating yang Anda asumsikan.

Rumus

Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P = pokok pinjaman (harga rumah − DP)
r = suku bunga per tahun ÷ 12
n = tenor dalam bulan

Bunga bulan ini = sisa pinjaman × r
Pokok bulan ini = cicilan − bunga bulan ini

Jika suku bunga 0%, cicilan = P ÷ n.

Contoh perhitungan

Harga rumah Rp750.000.000 dengan DP Rp150.000.000, sehingga pokok pinjaman Rp600.000.000. Bunga fixed 7,5% per tahun selama 20 tahun: r = 0,075 ÷ 12 = 0,00625 dan n = 240.

Cicilan = 600.000.000 × 0,00625 ÷ (1 − 1,00625−240) ≈ Rp4.833.559 per bulan. Total pembayaran sekitar Rp1.160.054.199, dengan total bunga Rp560.054.199. Pada tahun pertama, sekitar 77% pembayaran dipakai untuk bunga.

Dengan skema fixed 7,5% selama 3 tahun lalu floating 11%, cicilan tahun 1–3 tetap Rp4.833.559. Sisa pinjaman setelah 36 bulan sekitar Rp556.406.918, sehingga estimasi cicilan mulai tahun ke-4 naik menjadi sekitar Rp6.039.133 per bulan.

Catatan penting

  • Bunga floating ditentukan bank dan dapat berubah. Angka floating di simulasi ini adalah asumsi Anda, bukan penawaran bank.
  • Simulasi belum menghitung biaya provisi, administrasi, asuransi, notaris, appraisal, dan pajak.
  • Persetujuan dan besar pinjaman ditentukan oleh bank berdasarkan penilaian kredit masing-masing.

Pertanyaan umum

Apa beda bunga fixed dan floating?

Bunga fixed tidak berubah selama periode yang disepakati, sehingga cicilan tetap. Bunga floating mengikuti kebijakan bank dan kondisi pasar, sehingga cicilan bisa naik atau turun.

Mengapa porsi bunga besar di awal cicilan?

Bunga dihitung dari sisa pinjaman. Di awal tenor sisa pinjaman masih besar, sehingga bunganya juga besar. Seiring pokok berkurang, porsi bunga mengecil.

Apakah hasil simulasi sama dengan cicilan dari bank?

Belum tentu. Bank dapat memakai metode, biaya, dan suku bunga yang berbeda. Gunakan hasil ini sebagai gambaran awal, lalu minta rincian resmi dari bank.

Apakah tenor lebih panjang selalu lebih baik?

Tenor panjang membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar jauh lebih besar. Coba bandingkan beberapa tenor di simulasi ini.